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吴晓灵:股本融资是房地产突围主攻方向

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  “用公开发行股票,或在专业化管理的前提下,用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金,才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。”   房地产行业现在的关键词是“资金”。央行“121文件”和银监会“212文件”先后从银行和信托两个渠道对房地产商债权融资抬高门槛,而同时,境外资金却欲大举进入内地房地产业。首创集团董事长刘晓光称,最近每周会接待一批境外来的投资银行和开发商。房地产融资问题再度升温。   前天,在“2005年中国地产金融年会”上,中国人民银行副行长吴晓灵指出,房地产是高收益、高风险行业,只有以股本融资为主才能更好解决风险与收益相匹配的问题,“用公开发行股票,或在专业化管理的前提下,用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金,才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。”她表示,这也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。   根据2003~2004年度《中国房地产市场报告》,内地房地产公司的资产负债率在75%左右,其中24.6%的自筹资金中,有13.3%是自有资金。吴晓灵指出:“如此高的负债率,一旦出现市场风险,将给债务人带来巨大的损失。”该报告还反映出,自有资金的回报率为21.17%,对此,吴晓灵毫不客气地说:“我认为这个资本回报率是远远低估了。”她认为,从房地产行业20年来聚集的巨大财富来看,以这个比例是绝对实现不了的。   “中国房地产金融的问题,目前主要不是房地产信贷政策的松紧问题。”对比承担了大量风险和不良资产的银行业,吴晓灵指出,与债务成本相比,债务人所承担的风险与其收益是不相匹配的。随着金融市场的成熟,风险与收益相匹配的原则必然会渗透到房地产融资的方式中,提高开发商的股本融资比例是大势所趋。   房地产金融应该包括为房地产发展的所有融资方式,股本融资、债券融资、信贷融资和运用信托方式融资。吴晓灵指出,在房地产公开发行证券融资受条件制约的情况下,采取私募方式融通资金也是值得探索的道路。信托投资公司资金信托管理办法中“信托计划的200份限制”和10月28日通过的《证券法》修订稿中“向特定对象发行证券累计超过200人”为公开发行证券的规定,“为私募信托基金和私募股票、债券留下了空间。”吴晓灵指出,它可用于项目开发和房地产投资及物业收购,私募发行股票可在一定程度上解决开发商股本筹集问题。   不过,吴晓灵同时指出,私募房地产信托基金和私募发行股票都存在流动性差、范围小、市场风险高的局限性。因此,用公开发行股票,或在专业化管理的前提下用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资信托基金,才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式。
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