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蔡鸿岩:请房地产“二道贩子”别再误人子弟

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  改革开放30年,中国发展过程中有太多让所谓的“经济学家”看不懂的东西,包括我们刚举办的奥运会。发达的欧美国家媒体都说,中国奥运会我们根本就做不到。   一直以来,总有些所谓的“专家”不知是记性不好,还是理论钻得太深,时不时就搬出所谓的“房价——收入比”理论,以“迎取民意”的心态评说一番房价。而其不知“房价——收入比”在北京、上海、深圳这样的城市,根本就不适用。   所谓“房价收入比”,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在4〜6倍之间为合理区间。   根据联合国公布的有关资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为0.8〜30,平均值为8.4、中位数为6.4。   买商品房属个人家庭消费投资,当然与收入有直接关系。但是另一个数字却经常被那些记性不好的专家学者们遗忘掉,这就是近年来北京、上海、深圳等城市,外地人购房量占据城市房屋交易量中越来越大的比例。其中北京市公布的最新外地人购房比例不低于30%,市区三环内楼盘外地人购房比例甚至超过50%;非上海籍在沪购房比例去年高达52.4%。   就全国来说,近三四年全国城市房价普涨的原因在于,凡是上涨过快的城市皆由这个城市所幅射的区域内的众多外来人口涌入该城市购房,推动需求,进而推动了房价上涨。“投资主导”成为近几年影响国内楼市涨跌的最主要动因。投资主导市场的特殊性决定了不能生套国外的理论来评价中国的楼市。   近期,北京楼市中一个典型代表即是潘石屹的三里屯SOHO逆市开盘成交过50个亿。依据所得到的资料分析,在其成交的50多个亿中,至少有超过九成的客户来自于山西、内蒙古等地。受其影响,近日北京楼盘如穿梭般分赴这些地区,甚至最远跑到东北大庆去推销楼盘项目。京城开发商倾力到外地促销,这一现象本身就足以说明,本地客户在开发商心中的分量已经越来越“无足轻重”。   近半年来,全国房地产瞬间转入低迷。这与市场投资客占据主导地位有直接关系。因为在投资主导市场的氛围之下,买家更多看重的是市场的未来走势。而当拐点出现之时,“追与逃”的局面形成,可以就在转瞬之间。当买家看到市场仍处于下行走势之时,大部分会采取持币观望的态度,远观行情走势,一旦拐点出现即会重仓杀入,进而重新推高房价。   我本人及《楼市》杂志在去年即已阐述这一观点——投资主导市场格局形成,中国房地产实则已成为资本搏弈的游戏。在此种形势下,住宅为主体的房地产已经与城市内普通百姓无关,所以也与百姓的年均收入无关。尽管这样的局面出现,不是大多数人所情愿的。   中国现有富豪的数量是多少?若说绝对数量已进入世界前三,这个我绝对相信。中国经济经过连续30年的两位数的高增长,加上13亿人口基数,按照财富二八分配规律,中国的财富阶层数量绝对是外国人所想象不到的。但是,至今也没有见到我们自己的学者专家有人专事研究这方面。   本人前年曾到北大某一对总裁收费的研修班学习。进入课堂,本人的课桌上桌牌赫然斗大一个“菜”姓,使我不禁愕然:堂堂北大,赫赫学府,竟将这等大一个错字公然摆于学堂之上,真不知其后人是怎样孝道他们的元培校长。   中国的经济虽然发展神速,但经济理论却远远滞后,具有民族良心的知识分子却鲜有人在。更有不懂装懂、类似二道贩子一样的劣质知识分子,到处兜售他们那发了霉的、可怜星点的书本知识。而明明上次误了一大批的人错过购房时机,隔不了几年又蹦出来,居然还好意思继续贩卖那些陈词滥调,实在是误人子弟。
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