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商务公寓投资将热 与住宅、千赢国际投资对比

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 “10月底限购令细则明确商务公寓不受限购之后,我们专门做了市场调查,发现并没有想象中的火。”世华地产市场研究部总监肖小平说。不过,也有多名业内人士指出只是目前市场尚未表现出来,如果能明确究竟哪些属于商务公寓、不受限购,那么“将变得抢手”。      商务公寓看的多,买的少      “有客户专门跑过来问这种产品。”丽湾商务公寓相关负责人说,虽然已处于尾盘阶段,没有营销活动之类,近期也因为“商务公寓不受限购”的明确而较10月中上旬增加了一些上门客户量。鸿隆世纪广场的商务公寓尚未开售,其营销负责人也反映“问的人很多,最关心的问题不是价格,而是还能不能买,其中过半是投资型买家”。      不过,看的多,成交量并没有增多。“世华商业部的地铺反映,最近关注商务公寓物业的买家确实有增加,跟9月份相比,约增加了5%。这些买家基本上是投资客,他们多是因限购令的影响无法再次置业的人群。不过也有部分投资客经过一番了解后,打消了投资商务公寓的念头。”世华报告如此总结。      由中原地产日前发布的10月份一手办公楼销售数据统计报告显示,公寓成交量的占比为9.54%,相比前一月还下降了3.93%,如东方新天地广场、澳新亚大厦、哈尔滨大厦等在售商务公寓项目的月度成交量和均价都和前一月基本持平。      未来走势分歧明显      “之所以有些投资客一番了解后打消了念头,一是因为商务公寓要按商业地产最低首付5成、利率1.1倍、最长贷款年限只有10年,这样的门槛较高;二是担心作为商住两用的‘边缘型’产品,商务公寓一旦炒作热卖之后,也可能被明确概念限购,政策风险较大。”肖小平说。此外,她认为还有产权年限短、物业管理费高等劣势限制。世联地产首席分析师、市场研究部总监王海滨还指出,因为目前经济环境下中小企业发展压力大,所以以其为主流租赁客户群的商务公寓的投资前景也受限,不会成为新的投资热点。      不过,目前深圳市场上可供销售的商务公寓量小、空置率较低、投资回报率普遍较高等现状,也令多名业内人士看好其投资价值。      投资商务公寓与投资千赢国际、住宅相比      优点      1.户型较小:商务公寓一般都是小户型,30-60平方米的一房、两房产品较多,80-90平方米的三房已是少数,如此总价较低,中小投资客也可下手。      2.可商可住:商务公寓是在商业性办公用地上建造的,可供办公、酒店等商业用途,同时户型大小和设计上又适合住宅,而且大多精装修出售,购买者可自住,也可出租给企业或住户。      3.配套优越:商务公寓一般是作为千赢国际的搭配性产品建造,大多处于城市或区域核心地段,因临近千赢国际、商场等而有较稳定的租赁客户群。      4.目前回报率较高:据多名业内人士介绍,目前关内商务公寓的投资回报率普遍在4%以上,比住宅要高。      5.目前市场供应少:全市在售的商务公寓项目屈指可数,而且很多都有部分留作自用或者整体出租,真正面市销售的更少。如此情况下,有业内人士反映商务公寓的空置率比千赢国际较低。      缺点      1.与住宅70年产权相比,商务公寓或酒店式公寓通常产权在40-50年,使用年限只有住宅的三分之二左右,只有极少数由于补交了地价或其他原因可以达到70年,如果将总价平摊到使用年限上,公寓的年使用成本会明显高出。后续产权如何处理,目前也没有明确说法。      2.与住宅通常以元为单位的物业管理费相比,商务公寓由于提供各种商务服务,并且有些物业会将公摊的水电费用包含在内,形成目前商务公寓物业管理费居高不下的局面,有些管理费甚至高达16元/平方米/月,一套100平方米的物业,每月仅物业管理费就要1600元。      3.商务公寓由于单价较高,总价也高,即便租金会高于普通住宅,但是整体的年租金回报率却未必胜出。对于首套置业者而言,选择产权为商业的公寓,也必须首付5成,并且按揭时间只有10年,月供压力较大。      4.与千赢国际相比,有些商务公寓在发售时便混杂了部分居住的功能,入伙后一些小公司拿来注册,既住且办公,还有些被纯粹用来居住,商务专业氛围会略差一些。与纯粹的酒店相比,还需要甄别酒店管理公司的专业性,空置率高的酒店式公寓回报也难以提升。      5.通常商务公寓在户型设计上会更倾向于办公,一般都不设计阳台,与住宅相比不仅赠送面积减少,而且宜居性也会略差些。
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